2004-9-23 13:30:12上海商报地产周刊作者：本报记者 闵 蕾
物业管理公司不与小区业主发生关系，而是受当地居委会邀请来提供服务，这一稀奇事并非杜撰，而是别墅小区“同润家园”目前的物业管理现状。法院调解书要执行，业主的意见也要尊重，说起为何由居委会来代理业主行使权力，可谓无奈中的选择。
业委会“炒”物业 业主不答应
同润家园位于松江区新桥镇，是当地较早开发的别墅小区之一，小区建筑面积８万余平方米，占地２０万平方米，共有３９１栋别墅，目前入住３５１户。
今年９月１０日，小区的业主们突然在小区内发现一张上海市松江区人民法院的“民事调解书”，公布今年５月１７日同润家园业委会向松江区法院起诉上海巨垄物业管理有限公司物业管理纠纷一案，经法院主持调解，双方已经自愿达成协议，主要内容如下：
１、上海巨垄物业管理公司于２００４年９月１５日１２时撤离同润家园小区；
２、上海巨垄物业管理公司于２００４年９月１５日１０时在同润家园业主委员会办公室按《同润家园小区资料、设备物质清单》与原告同润家园业主委员会办理移交手续。
同日，同润家园业委会也发出告知书，称法院的民事调解书已经生效，业委会将依法履行交接手续。在布告栏内，业委会还告知业主，巨垄物业撤离后，立即由在相邻小区服务的另一家知名物业公司接替。与此同时，巨垄物业也发出告知书，要求尚未付清管理费的同润家园业主在１４日之前付清，并将预收的管理费退回给业主。巨垄物业是小区开发商属下的物业公司，公司负责人潘伟良经理告诉记者，几年来，同润家园的管理费已经几次下调，从每平方米１．８元下降到１．４元，而服务内容有增无减。再加上小区的维修基金无法到位（使用维修基金必须经过业委会同意），致使物业公司连年亏损，公司决定放弃继续管理同润家园。
业委会的告知书犹如一石激起千层浪，在小区内引起了强烈反响。业主们认为，业委会起诉巨垄物业，决定换聘物业公司，并没有征得业主同意，甚至多数业主并不知情，这是对业主权益的侵犯。９月１０日的第二天即９月１１日是周六，小区内一些在市区另有住所的业主们也赶了回来，连夜召开维权会议，２２５户业主联名写信，集体反映业委会侵犯了他们的权益。周日，被２００余户业主选出的５０多位业主代表赶至松江区政府，就业委会擅自解除物业公司，侵犯业主权益一事进行上访。
原来，早在２００１年，同润家园业主委员会就与一家知名的物业管理公司签订了物业管理合同，要求小区的前期物业管理公司即上海巨垄物业管理公司撤出小区。但第二家物业公司受到业主们的抵制，最终未能进入小区，巨垄也就没有撤出。同润家园业主委员会今年提起诉讼，法院调解结果是巨垄物业公司应当撤离小区，但小区的大多数业主却希望巨垄留下来。
“真空期”第三方巧施妙手
９月１４日，就在巨垄即将退出的前一天，松江区房土局物业科科长沈方林一行赶到同润家园，与各方协商解决此事。
此时，部分业主提出了对于业委会身份至今是否还合法的质疑，原来早在１９９９年，同润家园开始入住后，就有业主自愿担任业委会成员。这一届业委会本应在２００１年到期，并同时召开业主代表大会，但实际上，小区内没有召开过业主代表大会，有业主甚至对记者表示从来都没有见过业委会主任，了解业委会的工作情况则更无从谈起。
９月１５日是巨垄物业撤离同润家园的期限，很多业主自发早早来到资料指定移交地点等候，但业委会成员一直没有出现。而新的物业公司也没有进入同润家园。鉴于现任业委会显然已经失去大多数业主的信任的具体情况，沈方林科长向业主们建议，要解决该小区的问题，必须要尽早召开业主大会。按照国务院颁发的现行物业管理条例，解、选聘物业公司是业主大会的权利，并且必须征得２／３业主的投票同意才能通过。也就是说，只有业主大会这一主体才有资格来决定选聘物业公司的具体事宜。
业主们接受了这一意见，开始在区房管部门和当地镇政府的指导下，按部就班地进行业主大会的筹备工作，分组推选筹备组成员。眼看着这一程序踏上正规，另一件事却让大伙发起了愁：法院的调解书在双方当事人签收后已经开始具有法律效力，必须执行。而新的物业公司又因为业主们的反对无法入驻。可是等到小区业主大会按程序成立，进行选聘物业管理公司的具体操作，则还至少需要１个月的时间。这１个月就成了不折不扣的物业管理“真空期”。谁能想象足足一个月的时间没有保安、保洁、保绿、应急维修等物业管理服务，小区会变成什么样子？
法院调解书要执行，业主们的意见也要尊重，在这两个基本前提的框架下，如何能在业主大会成立之前保障小区稳定文明的生活环境，让业主安居乐业，成了摆在主管部门面前最棘手的问题。苦思冥想之后，沈方林科长脑子里灵光一现，想出了一个大胆的新主意：由第三方——居委会暂时行使物业管理职权。居委会不是行政执法机关，在现行的法律规定中，没有禁止由居委会代理物业管理的障碍规定。更重要的是，物业管理工作已经被视为社区工作的重要组成部分，居委会能够获得各方的信任，并且有足够的理由在这种“危难时刻”挑起这副重担。
这一建议得到了业主、原业委会、物业公司和居委会的共同认可。居委会在小区内张贴的《致同润家园全体业主一封信》称：由于业主大会筹备和业委会换届，在新业委会和新聘物业公司产生之前，为了使广大业主正常生活不受影响，在区房地局指导下，由居委会来暂请物业管理人员配合居委会搞好小区的物业管理工作，期限自２００４年９月１５日至１０月１４日。而物业管理人员还是来自已经在小区服务５年的巨垄物业公司。
虽然没有约定如何收费，但巨垄物业潘伟良经理表示，他们还将按照以前的水平提供服务。同时记者也获知，预收的该月管理费正在退还给业主，但一些业主却不愿去领，他们表示，他们愿意为巨垄的服务支付报酬，希望用具体行动来支持巨垄坚持下去。截至发稿前，同润家园的业主大会筹备工作正在顺利地进行。
物业管理需要“实践出真知”
发生在同润家园的这一事件具有相当的典型性：一方面它是业主们维权意识大大增强之后的反映；另一方面它也证明，只要是尽心尽力为广大业主提供贴心服务，物业管理企业能够获得广大业主的支持和尊重。此外，本次事件中，松江区房地局物业科作为业务主管部门，在摆正做“裁判员”，不做“运动员”的角色后，为解决过渡期暂时困难所提出的创新的解决办法，也许在实践中更具有相当的指导意义。
当前，物业管理在我国还处于初步发展阶段，各种各样问题不断出现。所谓实践出真知，只要是从维护最大多数业主的利益出发，我们就能通过尝试和创新找到相应解决问题的合理办法，推动物业管理行业水平的提升，从而最终使老百姓获益。而这也是同润家园事件带给我们最大的启迪。
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